La pratique du démembrement de propriété sur les biens immobiliers situés en Israël

Ces dernières décennies, de nombreux français ont investi dans le marché israélien de l’immobiliers et ont contribué à son essor.

Parallèlement, la normalisation des règles OCDE destinées à lutter contre le blanchiment d’argent, a mené à la transparence des flux financiers, y compris dans le contexte d’acquisitions immobilières.

De ce fait, les biens immobiliers acquis par des ressortissants français ont vocation à être déclarés auprès des services du Trésor public français, avec pour conséquence directe l’augmentation de l’assiette de IFI, mais également un taux d’imposition élevé en cas de succession.

S’agissant de biens immobiliers situés sur le territoire français, le code civil offre un mécanisme d’optimisation fiscale et patrimoniale, ayant pour effet de réduire l’assiette de l’IFI et d’alléger les droits de successions des héritiers en cas de dévolution successorale: le démembrement de propriété, cette stratégie immobilière largement adoptée en France, implique la séparation temporaire des droits de propriété d'un bien en deux composantes distinctes : l'usufruit (ou droit d’usage et de perception des revenus) et la nue-propriété (ou propriété effective sans les avantages de l’usufruit).

Sur le plan légal, ce dispositif n’existe pas en Israël. Toutefois, il y trouve un écho favorable ces derniers mois puisque son principe a été validé par les autorités fiscales israéliennes. Cette approche innovante permet aux investisseurs de profiter des avantages du démembrement de propriété « à la française » concernant des biens immobiliers acquis en Israël.

Mécanismes du démembrement de propriété:

Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique permettant de séparer les droits d'usufruit et de nue-propriété d'un bien. L'usufruitier a le droit d'utiliser, de jouir et de percevoir les fruits du bien, tandis que le nu-propriétaire conserve la propriété effective. Ce démembrement peut être temporaire ou viager. À la fin de la période de démembrement, les droits sont réunis, automatiquement et le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien.

 Avantages du démembrement de propriété:

1. Planification successorale
   

2. Optimisation fiscale
   

3. Protection du Patrimoine

La validation fiscale du démembrement de propriété en Israël:

Les autorités fiscales israéliennes ont confirmé à plusieurs reprises que la stratégie du démembrement de propriété « à la française » était légitimée en Israël, à condition de se conformer aux règles de droit fiscales locales.  A ce titre, le démembrement de propriété est soumis à une fiscalité réduite (droits de donation) basée sur la valorisation objective de la nue-propriété transmise prenant en compte la valeur vénale, l’usage, l’âge des usufruitiers et d’autres critères.

La déclaration au plus juste de la valeur des droits transmis est une étape essentielle car la délivrance d’un quitus fiscal est la condition préliminaire au transfert des droits au cadastre.

Apres l’approbation de l’administration fiscale, l’inscription au cadastre est rectifiée au profit des enfants du donataire.

Conclusion:

La validation du démembrement de propriété par l’administration fiscale israélienne offre aux propriétaires et investisseurs une stratégie solide et éprouvée pour gérer leur patrimoine immobilier acquis en Israël. Cette légitimation fiscale confirme que les avantages du démembrement de propriété peuvent être exploités de manière efficace dans le cadre du calcul de l’impôt en France mais aussi en Israël ouvrant ainsi la voie à de nouvelles opportunités pour les propriétaires soucieux d'optimiser leurs investissements.

Il est vivement recommandé de consulter un expert juridique qualifié pour obtenir des conseils précis et personnalisés. N'hésitez pas à nous contacter dès aujourd'hui pour une consultation confidentielle.