Comprendre les Responsabilités des Agents Immobiliers en Israël : Étude de Cas et Implications pour les Acheteurs.

Résumé

Cette affaire soulève des questions sur les obligations légales des agents immobiliers à fournir des informations à leurs clients. Un agent peut-il se fier uniquement à ce que le vendeur dit, ou est-il de sa responsabilité de mener des recherches indépendantes sur l'état de la propriété ?

Dans ce dossier, Les vendeurs ont cédé leur maison à une famille d’acheteurs. Mais après plus d'un an, les acheteurs ont arrêté leurs versements, affirmant des problèmes de construction constituant une violation du contrat. La famille vendeuse a menacé d'annuler l'accord, soutenant que la vente était faite en l’état (AS IS) et que ce sont les acheteurs qui ont enfreint le contrat.

Les litiges ont été portés devant le tribunal de district, qui a déterminé que, les vendeurs avaient manqué à leur devoir de d’information concernant les irrégularités de construction, permettant ainsi aux acheteurs d'annuler la vente. Cependant, malgré cette possibilité, les acheteurs n'étaient pas autorisés à cesser leurs paiements mais seulement à retenir le montant nécessaire pour réparer ces irrégularités. Les acheteurs ont fait appel à la Cour suprême, mais leur appel a été rejeté, et finalement, le contrat de vente a été annulé.

Les acheteurs ont mis en cause l'agent immobilier, affirmant que le contrat avait été annulé par sa faute. Mais l'agent a soutenu que l'accord avait été conclu et qu'il n'était pas responsable du litige entre les parties.

L’agent a exigé de recevoir sa commission, arguant que les acheteurs devraient lui payer 2 % du montant de la transaction, soit un total de 62 000 shekels plus TVA. Les acheteurs ont fait valoir que l’agent n'avait pas droit à ses frais de courtage parce qu'il avait adopté une position unilatérale en faveur des vendeurs, intervenant de manière flagrante dans l'accord de vente, et leur avait présenté une information trompeuse niant l'existence de toute irrégularité de construction et de problèmes d'enregistrement de propriété. Les questions soulevées portent sur la possibilité pour un agent de se fier aux informations reçues du vendeur et sur la responsabilité de l’agent pour les informations reçues du vendeur.

Analyse

La décision du tribunal adopte une approche étroite concernant la responsabilité de l’agent pour les informations fournies aux acheteurs lorsqu'il se fie aux informations reçues des vendeurs. Elle fait la distinction entre les informations fournies à l’agent par l'initiative du vendeur, pour lesquelles l’agent n'est pas tenu de vérifier leur exactitude à moins que des informations contradictoires ne soient en sa possession, et les informations obtenues par l'initiative propre de l’agent, pour lesquelles on s'attend à ce que l’agent pose des questions professionnelles et tente d’obtenir des informations supplémentaires telles que celles accessibles dans les registres publics. Dans une décision précédente de la Cour suprême, l'obligation du courtier de vérifier l’inscription cadastrale du bien pour déterminer les droits de propriété et la présence d'hypothèques a été établie. Cependant, dans le cas présent, le tribunal a limité de manière significative l'obligation de l’agent de fournir des informations essentielles aux acheteurs. Néanmoins, la fourniture d'informations par l’agent n'exonère pas les acheteurs de leur obligation de consulter des professionnels. Par conséquent, des éclaircissements supplémentaires peuvent être nécessaires jusqu'à ce qu'une décision directive soit rendue par la Cour suprême.

Récemment, le ministère de la Justice a publié un projet de décret sur les agents immobiliers (éthique professionnelle) 5784-2024. Ce projet de décret (qui n’est pas encore entré en vigueur) semble avoir jugé bon d'élargir significativement le champ des informations que les agents doivent fournir à leurs clients.

Selon les recommandations du Ministère de la Justice, en réponse aux multiples plaintes concernant les informations transmises par les agents immobiliers à leurs clients, ainsi que pour répondre à des préoccupations concernant la fiabilité de ces informations et pour résoudre les problèmes qui en découlent, il est proposé de définir, dans le cadre des principes éthiques, un standard uniforme de services de base et d'éléments d'information pour solutionner les difficultés rencontrées par les immigrants ou nouveaux arrivants face aux agents.

Il est prévu que l’agent s'engage à fournir des efforts raisonnables pour obtenir les informations sur le titre du propriétaire et les transmette à ses clients par écrit dans le cadre d'un questionnaire standardisé défini et publié.

Voici les informations que l’agent serait tenu de fournir:

1. Dans toutes les transactions : la superficie de la propriété sur la base d'informations officielles (brute, nette et avec indication de la source des informations officielles), l'existence de plans concernant le bien et son environnement proche, y compris les plans futurs, conformément aux informations publiées par les autorités, les défauts selon la déclaration du propriétaire, la disponibilité de la propriété, le statut "bâtiment dangereux", l'état des droits sur la propriété, l'identification et les spécifications de la propriété,  l'entretien.

2. Dans les transactions de vente uniquement : les informations figurant dans le registre des copropriétés et dans le règlement de copropriété.

3. L'obligation de révéler des informations essentielles, y compris le caractère exclusif du mandat de vente, ainsi que l'obligation de recommander des services professionnels nécessaires dans des cas spécifiques clairs.

En conclusion, l'affaire met en lumière les complexités entourant les obligations et responsabilités des agents immobiliers en Israël. Bien que la décision du tribunal adopte une interprétation étroite de la responsabilité de l'agent pour les informations fournies aux acheteurs, elle souligne l'importance de la transparence et de la diligence dans les transactions immobilières. Avec la mise en œuvre imminente de nouvelles réglementations, on anticipe un cadre plus défini régissant la conduite des agents immobiliers et les informations qu'ils fournissent à leurs clients, ce qui contribuera probablement à une plus grande clarté et responsabilité dans l'industrie immobilière.